購屋門檻又變高！下半年進場買房要小心貸款成數恐不足

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠協理指出，觀察銀行資金放款流向，在疫情期間降息政策下，住宅貸款需求激增，民國110年12月創下單月購置住宅貸款突破千億元紀錄。

然而，即便後續房市熱度不斷竄升，但此後的單月貸款增額卻未曾超過600億元，平均值落在360億元左右，表示市場確有受到限貸令影響而有感收斂。但民國112年8月又進入市場反轉期，除了今年2月適逢春節假期因素，而使市場交易較為平淡以外，其餘月份的購置住宅貸款月增額均高於790億元，甚至出現三次單月突破千億元的情況，分別是112年12月的1,056億元、113年5月1,243億元，以及113年6月的1,069億元。不僅是有市場游資出手購置資產，亦存在著因新青安房貸而催生出的大量剛性買盤湧現，導致銀行房貸業務應接不暇，核貸總額屢創新高。與此同時，觀察自第五波限貸令上路以來的建築貸款月增額變化，卻持續走低迷期，甚至出現月減情形，主要因為《平均地權條例》修法限制轉單，以及限貸令逐次限縮可貸成數所致。

政策迫使中小型建商退場，雖然看似大型建商的資源較多，但核貸條件也不復以往，目前市場現況是「建商還款金額大於銀行新增核貸金額」，再再凸顯出要向銀行借用資金的難度變高。陳孟筠表示，現行政策已對市場造成資金需求的排擠效應，隨著6月央行理監事會議調升存款準備率，意味著流通在外的貨幣數量會進一步限縮，當銀行可放款的總額縮減、但申請貸款案件卻增加時，銀行只會更加審慎選擇放貸對象。再者，銀行貸款額度已臨近滿水位，呈現供不應求的局面，會導致申貸周期與條件更加嚴苛，包括須排隊等撥款、審核期拉長、核放利率變高、開辦費增加、僅限VIP客戶申請等情形，對購屋民眾來說，無疑是額外增加不少時間與金錢上的成本。可以預期，下半年要進場購屋的民眾，除了可能有貸款成數不足問題，而須籌措更多自備款以外，貸款利率也會衝破3%，每月負擔房貸利息較預期高，造成買房壓力不減反增。陳孟筠建議購屋民眾，在決定下手買房前，務必先向銀行確認好可放貸的條件與額度，才不會在最後關頭，因貸款問題而無法成功買房。此外，目前貸款卡關的狀況也不利於市場，可預期會對房市買氣造成一定程度的收斂。